Собственники коммерческой недвижимости сегодня озадачены тем, как бы снизить затраты на эксплуатацию своих объектов и при этом уберечь их в «целости и сохранности». Но для того чтобы меньше тратить, собственнику необходимо представлять, как вообще формируются расходы на эксплуатацию.
Доходный метод расчета затрат
«Часто цифры, которые преподносятся некомпетентными специалистами, берутся с потолка, - рассказывает Евгений Якушин, директор по эксплуатации Управляющей компании «Бекар». - Такие цифры не отражают реальной картины и вводят собственников в заблуждение. Для того чтобы обосновать стоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходами руководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планировании расходов».
Чтобы обеспечить планируемую доходность объекта, надо прежде всего уточнить, какую сумму готов тратить собственник на эксплуатацию офисного или торгового центра. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода) используется доходный метод. Сумма валового дохода принимается за 100%, и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. По мнению Алексея Самсонова, директора по развитию компании ITF Development, в среднем расходы на эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости составляют 10-12% от валового дохода собственника. В зимний период эта сумма увеличивается за счет роста объема затрат на электроэнергию и тепло.
Евгений Якушин для определения эксплуатационных затрат приводит следующие расчеты.
Расходы для бизнес-центров классов В и С
На безопасность бизнес-центра собственник тратит порядка 4-5% от валового дохода, отплата коммунальных услуг (водоснабжение, газ, электричество, теплоснабжение) отнимает около 5-7% валового дохода. Расходы на управление объектом (вознаграждение УК), как правило, доходят до 6-8% от валового дохода.
Стоимость эксплуатации объекта складывается из оплаты технического обслуживания, текущего ремонта, уборки, зарплаты персонала, накладных и обеспечивающих расходов. На практике стоимость эксплуатации объекта класса А составляет до 10% от валового дохода, объект класса В дороже в эксплуатации - 12-14%. Самый затратный с точки зрения эксплуатации - объект класса С: он обходится собственнику в 14-16%.
По данным аналитиков компании Blackwood, обычно в затраты на эксплуатацию здания включаются расходы на заработную плату технического персонала, обслуживающего здание, а также расходы на охрану, сюда же входит оплата услуг клининговой и управляющей компании.
В общей сумме расходов на эксплуатацию вознаграждение УК составляет 20%. Если компания имеет серьезное имя на рынке (например, Hines), ее доля может вырасти до 30-45%.
В итоге владелец здания вынужден тратить на эксплуатацию порядка 12% своего валового дохода. Не все собственники объектов коммерческой недвижимости готовы столько платить, поэтому каждый по-своему решает проблему снижения затрат на эксплуатацию, при этом стараясь сохранить достойное качество обслуживания. Ведь от условий эксплуатации зависит срок службы здания.
В компании Blackwood в качестве примера приводят структуру расходов на эксплуатацию здания площадью 11 620 кв.м. Общие затраты арендатора на обслуживание составляют около $70/кв.м/год. Из них реальные эксплуатационные расходы по смете составляют около $36/кв.м. Такая разница связана не только с оплатой услуг управляющей компании, но и рациональным использованием площади бизнес-центра. Дело в том, что арендатор платит лишь за ту площадь, которую он реально занимает, а в ведении управляющей компании - обслуживание всего комплекса. Таким образом, стоимость эксплуатации площади общего пользования пропорционально распределена между всеми арендаторами.
По наблюдениям Евгения Якушина, часто именно девелоперы считают доходный метод наиболее целесообразным для расчета стоимости эксплуатации. Этот способ при фиксированной доходности обеспечивает девелоперам максимальный набор услуг по эксплуатации. При этом расходы на эксплуатацию - определенная доля от валового дохода, которую сам собственник готов затратить. Поскольку девелопер чаще всего не собирается эксплуатировать объект недвижимости до окончания его срока службы, то и на эксплуатацию ему выгодно тратить фиксированную сумму. С одной стороны, он может выделить ее из валового дохода, а с другой - этой суммы достаточно, чтобы обеспечить нормальное функционирование объекта коммерческой недвижимости. Девелоперу важно также, чтобы его расходы на эксплуатацию не превышали расходы «соседей» (других собственников офисных или торговых центров).
Затратный метод
Как утверждают эксперты «Бекара», не всегда целесообразно использовать доходный метод для расчета стоимости эксплуатации. Помимо него существует также затратный метод расчета эксплуатационных расходов. Этот метод основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов - в расчете на единицу объема или площади для различных объектов коммерческой недвижимости. Независимо от объема валового дохода офисного или торгового центра, та или иная статья расходов всегда будет составлять одинаковую величину, принятую для БЦ или ТЦ данного класса.
Например:
Как правило, затратным методом удобно пользоваться собственникам коммерческой недвижимости, которые планируют использовать свой объект до окончания срока эксплуатации. Для таких собственников важен не только фиксированный доход от объекта, но и само состояние здания и его инженерии. Главное в этом случае, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше. При этом собственник также не намерен платить за эксплуатацию своего объекта больше, чем другие владельцы коммерческой недвижимости. Желание не переплачивать вполне естественно. Поэтому чтобы разумно использовать свои ресурсы и выделить необходимую часть от валового дохода на эксплуатацию, можно применить еще один метод расчета стоимости эксплуатации - сравнительный.
Сравнительный метод: не дороже, чем «соседи»
Сравнительный анализ объектов-аналогов заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. По мнению Евгения Якушина, если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно. Такие сведения редко находятся в свободном доступе, но тем они и важнее, потому что позволяют собственнику мгновенно оценить свой финансовый потенциал на эксплуатационные затраты в сравнении с затратами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги». Например, если планируются расходы на эксплуатацию для бизнес-центра класса В, то можно в качестве примера взять аналогичный объект (допустим, БЦ «Нобель», который находится в собственности ГК «Бекар»).
Бизнес-центр «Нобель»
Общая площадь - 5 411 кв.м.
Арендопригодная площадь - 4 058 кв.м.
Арендная ставка - 28 у.е./кв.м/месяц.
Валовый ежемесячный доход - 21 у.е./кв.м/месяц.
Реальные затраты - 2,6 у.е./месяц.
Какой метод выбрать
Таким образом, если пользоваться разными методами при расчете затрат на эксплуатацию, то для БЦ «Нобель» специалисты «Бекара» выявили следующие величины:
при доходном методе - 2,5 у.е (12% от валового дохода);
при затратном методе - 2,7 у.е.;
при сравнительном методе - 2,6 у.е.
Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию - это величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются. При подготовке к отопительному сезону - в августе-сентябре - расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (эта ошибка присуща многим бизнес-консультантам). Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию - например, $2,5/кв.м в месяц. Но всегда стоит помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $4,5/кв.м/месяц.
«Точно сказать, какой метод эффективен и какого придерживаются собственники, нельзя ввиду множества факторов, влияющих на расчет затрат (сезонность, перечень обслуживания оборудования, классность объекта и т.д.), - уверен Алексей Самсонов, директор по развитию ITF Development. - Как правило, все показатели объединяются по разным методам оценки, и выводится общий знаменатель, удовлетворяющий собственника».
Выбор метода расчета стоимости эксплуатации - исключительно прерогатива собственника объекта коммерческой недвижимости на основе данных, прогнозов и документов, составленных профессиональной эксплуатирующей компанией. Выбор метода зависит от многих параметров. Скажем, девелоперы готовы выделить на эксплуатацию своего объекта из валового дохода строго определенную сумму и поэтому чаще всего выбирают доходный метод определения затрат. При этом девелоперы не готовы платить больше, чем «коллеги» (сравнительный метод). Собственникам коммерческих объектов, которые предполагают, что будут сами использовать объект, и заинтересованы в том, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше, чаще всего выбирают затратный метод. Однако здесь также есть некоторые нюансы.
Дело в том, что сегодня сплошь и рядом получается так, что на стадии строительства в проекте постоянно возникают изменения, используются другие материалы и оборудование вместо тех, которые запланировал собственник. Возникает проблема: на эксплуатацию, например, зарезервирована одна величина, однако на деле оказывается, что платить придется гораздо больше.
Допустим, собственник собирался тратить на эксплуатацию 2,3 у.е. на 1 кв.м в месяц, но поставили более дорогую систему кондиционирования, и теперь эксплуатация будет стоить 2,5 у.е. за 1 кв.м в месяц. И здесь каждый владелец коммерческой недвижимости самостоятельно определяет, что для него важнее - сэкономить на эксплуатации и сохранить планируемую доходность объекта либо, уменьшив доходность, тратить на эксплуатацию столько, сколько необходимо. Кроме того, собственник также не желает переплачивать и готов платить не больше, чем «соседи».
Таким образом, панацеи для собственника не существует - определять затраты на эксплуатацию нужно в каждом конкретном случае отдельно. Помочь же сократить эти расходы и повысить эффективность использования имеющихся ресурсов - дело профессиональной эксплуатационной компании. По мнению Евгения Якушина, благодаря качественно оказанным услугам по эксплуатации недвижимости можно сэкономить 10-20% от затрат на эксплуатацию.
Наибольший эффект при этом достигается тогда, когда эксплуатирующую компанию привлекают еще на стадии бизнес-планирования. Грамотные консультации помогут собственнику снизить будущие эксплуатационные затраты за счет правильного выбора инженерных систем здания, рекомендаций по стандартному режиму и технологиям эксплуатации, а также прогнозирования оптимальных затрат на эксплуатацию.
Многие люди, желающие начать свой собственный бизнес долгое время ищут наиболее выгодные варианты вложения средств, так, чтобы вкладывать меньше, а получать больше, чтобы, при этом, окупить средства как можно быстрее. Когда, в свое время, мы наткнулись на идею создания аттракциона «Водный шар», эта идея сразу же показалась нам реальной, более чем удачной. Мы стали искать варианты, узнавать всю информацию. Именно на этом сайте мы поделимся с Вами опытом, и расскажем о реалиях работы данного аттракциона.
Бизнес на водных шарах - это реально!
Для начала нам потребовалось:
Для того, чтобы начать этот бизнес в г. Иркутске нам потребовалось:
1. Закупить шары (5 шт)
2. Приобрести насосы (2 шт -оптимально на 5-6 шаров). В работе мы использовали садовые листьедувы. Они не совсем были удобны, зато они были в наличии в Иркутске и стоили недорого. Сейчас мы продаем более удобные специальные насосы.
3. Согласовать вопрос аренды земли на берегу пляжа города
4. Договориться с электричеством
5. Определить цену проката и зарплату работникам (предварительно найдя работников)
6. Купить недостающие компоненты для нормального функционирования Аттракциона «Водный шар».
Итак, первое, что мы сделали, это заказали и купили шары. Это были 3 шара ПВХ, и 2 ТПУ. По эксплуатации: многие говорят, что ТПУ шары качественнее – это не совсем так. ПВХ шары прослужили нам все лето без особых нареканий, как и ТПУ. Единственное – это при складировании – когда необходимо было каждый вечер собирать шары в сумку – ПВХ шар менее эластичен, поэтому занимает больше места в объеме.
Прокат:
Наши шары шли в комплектации с китайскими молниями. У одного шара были проблемы с молнией. Возможно, это было связано с неправильной эксплуатацией молний – их нужно было натирать силиконовыми смазками, (данные смазки идут в комплекте с шарами, которые сейчас в продаже на нашем сайте!),парафином, или мылом, тогда они закрываются (поверьте) очень просто и легко!. Именно из за проблем с молниями, мы решили, что для людей, которые хотят открыть свой бизнес необходима надежность и качество, поэтому выбрали водные шары с немецкими молниями.
Кроме этого, за все лето был один прокол, который был успешно заклеен материалом из рем.комплекта.
Со вторым пунктом вышло гораздо сложнее. Нужных насосов в городе не было, но поиски увенчались успехом. Листьедувы более менее подошли нам. Они были мощные и надували шары быстро.
Вопросы аренды оказалось уладить довольно быстро – директор пляжа сразу назвал цену, которая нас устраивала. В районе 5 000 р. в месяц мы отдавали за аренду.
Работников мы так же нашли быстро – это были студенты, оставшиеся на лето в городе, желающие немного подработать. Зарплата 1 работнику была в районе 400 р.
Первую неделю мы начали катать людей по 100 р. Проведя пробную неделю работы, мы повысили цену до 150. Практически никаких изменений в работе это не вызвало. Устойчивый и приемлемый ценник для проката водных шаров это 150 – 200 р. В среднем за 7 минут проката.
Основной поток клиентов начинался в районе 2 часов дня, т.е. раньше на пляже делать было нечего. Соответственно, мы начинали работать с 12 и заканчивали в 9-10 часов вечера! Основными нашими клиентами были дети. Взрослые катались реже. Когда в шаре взрослый – на берегу собирается толпа, которая собирается, чтобы посмотреть и посмеяться над человеком в шаре. Никто не остается равнодушным к этому аттракциону.
Если Вы будете организовывать такой аттракцион – очень важно установить систему контроля работников, чтобы все деньги шли в кассу. Это очень важный момент.
Пленка – на берег, чтобы скат шара в воду был более безопасным;
Карабин, который цеплялся к шару;
Веревка 20 м. Цепляется к шару за карабин с одной стороны, и узлом за столбик к берегу с другой стороны.
Большой зонт, и торговая палатка, чтобы аттракцион выглядел более оформлено.
Были напечатаны и развешаны по пляжу больше плакаты о нашем аттракционе.
Вот, в принципе, и все. Главное – это желание и стремление!
В итоге:
В день в среднем на 1 шаре катается около 30 человек.
Умножаем эту цифру на стоимость проката 30*150 =4500 р.
Умножаем получившуюся цифру на количество Ваших шаров.
Например 5 = 5*4500 =22500 р.Итого в день получается 22500 – з/п. рабочим (-500 р.) – аренда 5000 р./мес.,
тогда 5000/30 = 166 р. (аренда в день) = 21834 р.
По опыту, в месяц получается отработать ровно по погодному коэффициенту. Т.е. 60 % дней всего месяца, или в среднем 18 дней в месяц. (Конечно, в европейской части России больше солнечных дней, соответственно – окупаемость выше). Умножим эту сумму на 18 и получаем = более 390 000 р. в месяц после выплаты аренды и заработной платы рабочим. (-налоги)
Конечно, все расчеты примерны, и усреднены. Но в основу мы брали реальные результаты своей работы. Вы можете заложить в основу меньшее количество прокатов в день, но даже при этом, шары быстро окупаются, и приносят своим владельцам прибыль!
Виталий Шендеров
www.waterballs.ru
Как организовать бизнес на аттракционе водный шар.
С открытием купального сезона большая часть детей и взрослых проводят время на пляжах, где можно купаться, загорать и кататься на всевозможных аттракционах, именно об аттракционах в этой статье мы и поговорим. Я думаю, каждый мог хоть раз на пляже видеть катающихся на воде людей в прозрачных шарах, вот это и есть аттракцион водный шар «Зорб». Стоимость такого катания в шаре – 150 – 200 рублей за 10 минут, и желающих хоть отбавляй, в основном детей, хотя и некоторые взрослые не оказываются от такого веселья.
Итак, что же это такое за развлечение водный шар?
Водный шар (водная сфера, зорб, аквазорб) – аттракцион для хождения по воде. Изготавливается из ПВХ (поливинилхлорида), также может изготавливаться из ТПУ (термополиуретан), представляет собой прозрачный шар диаметром около 2 метра, и толщиной стенок около 1 мм, весом в 15 кг, надувается насосом за 1- 2 минуты. Шар имеет отверстие для входа во — внутрь, которое закрывается прорезиненным замком молния.
Человек входит в шар через отверстие, которое за ним закрывают, шар заполняют с помощью электрического или бензинового насоса воздухом, и спускают на воду. Для безопасности шар остаётся, пристёгнут не тонущей верёвкой (около 25 метров), при необходимости рабочий аттракциона может потянуть за верёвку и направить шар к берегу.
Что бы организовать бизнес на водном шаре не понадобятся большие затраты, всё что понадобится приобрести, так это сам шар и насос для накачки воздуха, ну и павильон палатку по желанию.
Рассмотрим на примере водный шар «Мегабол».
Диаметр шара – 2 м.
Материал – изготовлен из термопластического полиуретана толщиной – 1мм.
Вес – 14 кг.
Соединение — паяные швы.
Молния – «TiZiP» (произв. Германия).
Изготовлено в Китае.
Стоимость около 400$.
Также понадобится воздухонагнетатель.
Электрический воздухонагнетатель «Flymo 2000».
Мощность 2000Вт.
Вес – 4 кг.
Питание от сети 220V.
Производитель – Китай.
Стоимость – 100$.
Надувает водный шар за 1 минуту.
Если нет возможности подключения к сети, можно приобрести воздухонагнетатель с бензиновым двигателем.
Мощность бензинового двигателя – 700Вт.
Объём топливного бака – 0,5 л.
Уровень шума 85дБ.
Вес 4,4 кг.
Скорость накачки шара около 1 минуты.
Стоимость около 200$.
Для того чтобы разместить на пляже аттракцион, понадобится получить разрешение администрации пляжа, заключить договор на аренду земли, (аренда около 7000 руб. в месяц) конечно если это не побережье Чёрного моря.
Схема работы примерно такова: размещаете на пляже торговую палатку или зонт, ставите надпись аттракцион водный шар, указываете стоимость. Как показывает практика, основной наплыв желающих прокатиться начинается после 12 часов дня и продолжается до 21:00 вечера. Сам аттракцион окупается за первую неделю работы.
Водный шар бизнес на аттракционе.
